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Plus-value immobilière, cession de la résidence secondaire et acquisition de la résidence principale

Civil - Fiscalité des particuliers, Immobilier
21/02/2019
La circonstance qu’une résidence principale ait été acquise antérieurement à la cession de la résidence secondaire fait obstacle à l’exonération d’imposition de la plus-value compte tenu de l’impossibilité pour le cédant de procéder au remploi du prix de cette cession.
La plus-values réalisée lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale du contribuable est exonérée d’impôt sur le revenu sous certaines conditions (CGI, art. 150 U, II, 1° bis) :
- le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession ;
- ce même cédant a un devoir de remploi du prix de cession à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affectera à son habitation principale.

L’administration fiscale a apporté un tempérament à ces conditions (BOI-RFPI-PVI-10-40-30-20130923). Ainsi, il est admis, toutes autres conditions par ailleurs remplies, que l’exonération ne soit pas refusée si la cession intervient après l’achat de la résidence principale sous réserve que :
- la mise en vente du logement soit antérieure à l’acquisition de l’habitation principale ;
- la cession du logement intervienne dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale (v. BOI-RFPI-PVI-10-40-10, III, § 180 à 320) ;
- le prix de cession du logement soit effectivement remployé à l’acquisition ou construction de la résidence principale. L’affectation effective du prix de cession est justifiée notamment, par exemple, par le remboursement anticipé de l’emprunt contracté pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale ou en remboursement d’un prêt relais.

Néanmoins, dans un arrêt du 18 février 2019, la Cour administrative d’appel de Nantes ne s’est pas rangée à cette doctrine.

Des contribuables ont acheté leur résidence principale le 20 octobre 2011 alors que la vente de leur résidence secondaire s’est conclue le 18 avril 2013. Au soutien de leur demande visant à contester la rectification d’impôt sur le revenu, ils font valoir que leur projet de vente avait débuté en 2010 et qu’ils ont signé un mandat de vente en 2012. Ils s’appuient également sur la doctrine administrative précitée.

La cour administrative d’appel n’a que faire de ces arguments. Elle estime qu’il résulte des dispositions de l’article 150 U, II, 1° bis, du Code général des impôts « que la circonstance qu’une résidence principale ait été acquise antérieurement à la cession de la résidence secondaire fait obstacle à l’application de ces dispositions compte tenu de l’impossibilité pour le cédant de procéder au remploi du prix de cette cession ».
Quant à l’instruction administrative visée par la requérante, elle se borne « à reprendre les dispositions de l’article 150 U du Code général des impôts sans en donner une interprétation différente ». Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à s’en prévaloir.

Les cotisations supplémentaires d’impôts sur le revenu sont donc maintenues.
Source : Actualités du droit